2009年10月24日星期六

买二手房那点破事儿*0*

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转来的,备查,以后可能用得到
说到买二手房,很多人不以为然。一是觉得房子别人住过的,不爽;二是怕手续麻烦,交易不顺。主妇认为以上的看法走入了误区,需要纠正一下,说说二手房的优点:



首先,二手房的地理位置、大环境、户型都是独一无二的。为了生活方便,靠近上班的地方,孩子就读名校,赡养父母等原因,需要选择就近的小区。而这时候那一带已经没有新楼盘了,那么二手房便是不二的选择了;

其次:二手房是现房,什么样的物业管理,什么样的邻居,什么样的生活配套设施都会一一呈现在购房者面前,有实物做对比,买得安心。而新楼盘买的是期货,一切靠的是运气。运气不好的,拿房前和拿房后都在维权的,退房的,不在少数。生了许多气,走了多少冤枉路,死掉了不少脑细胞,何必呢?

第三:二手房不一定是旧房子。所谓二手房是相对开发商手里的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房、经济适用房、商品房。有人买了房,没有装修,没有入住的,因为需要用钱就把房子拿出来转让了,这种“毛坯房”也是二手房。

第四:买二手房省了装修的环节,省心省力。选二手房一般会与周边的楼价对比,即使房子装修再好,一般都会忽略到装修费的。这对于买家来说是捡了个便宜的。好的房子,花二天时间粉刷一下,拎包就可以入住了。

第五:交易规范,手续简便。从签完商品房买卖合同,到领新的房产证,最快的15个工作日就可以拿到写着你名字的房产证了。

说完优点,就说买房的流程,注意的问题了。

(一)找房篇

1、上主流网站发布求购信息,同时搜索业主或中介发布的卖房信息。每个城市都有一、二个主流的网站,里边汇集了大量的当地信息,包括房产信息,还有一些专业的房地产信息网站,也可以是你发布和查找信息的平台。网站上一般有2种形式,一种是直接的搜索平台,另一种是论坛。

2、到中介公司挂个号,让中介帮你淘房。在网上能直接找到业主的可能性少知又少,因为房源都被中介抓住了,一来是因为卖家图省心,怕手续麻烦,二来卖家也想快点找到客源,所以都会把自己的卖房信息第一时间告诉中介,而且是不只一家中介。

3、到物业处或保安那里查业主信息。如果你实在很喜欢某个小区,非要那里的房子不可,后来又看上了某一套房,因为那是一套毛坯房,一眼就看得出来。这时你可以到物业处直接查询业主的信息,因为业主都得交物业费,跟物业处打交道的,一般都会有业主的联系方式。另外,你也可以直接到保安那里去打听,有很多业主直接把出售和出租的信息留在保安那里的。当然,如果你愿意为信息支付一些小费的话,你获得信息的准确度会更高。

4、直接往门缝里塞入求购信息。有一次,主妇看上了某个小区的房子,从外面看就知道房子没人住的,阳台上似乎还有个鸟巢。于是,主妇打印好求购的信息,留下联系方式,直接就上楼把纸条塞了进去。过了二个月,正巧这家业主从外地来看他在南宁的这个物业,看到了主妇的纸条,于是就打电话过来跟主妇联系了。

5、向朋友广发求购信息。把你想买房的消息传达给你的朋友们,用这种口碑传播的方式,有时也会收到意想不到的效果。运气和信息一样重要,机会是给有准备的人的。

(二)交易篇

1、中介费:中介收取买卖双方各1%的手续费,以买入价为基数。但是这个手续费每个地方会有所不同,也是有商量余地的,尤其是中介不能满足你的某方面要求,而又急于想买卖双方成交的话,你可以借着某个小细节来压他的价;

2、诚意金:买房的看上某套房子后,中介会建议你先向他们中介公司交一笔诚意金,这样你买这套房就有保障了。但是如果你不要这套房了,这个诚意金你就一分都收不回了。想想看,房子是谁的?中介能保证这套房子一定会卖给你吗?诚意金这种东西务必要慎重,不要头脑发热就交出去了;

3、交易费用:以税费为主,包括契税、营业税、城建维护税、教育附加费、买卖合同公证费等税种。而购买新房,就只需交契税和印花税。另外还有交易手续卖,按建筑面积收取,每平方米3元非住宅:成交价或指导价x0.35%。

举例:以刘先生花100万购买一套合同价为64万的二手普通住宅为例,交易未满5年,合同登记单价为8000元/平方米,业主标明实收。那么刘先生需要缴纳的税费如下:契税(合同价×1.5%)、营业税(合同价×5%)、城建维护税(营业税×1%)、教育附加费(营业税×3%)、买卖合同公证费(合同价×0.3%)、印花税(合同价×0.05%)、交易费(6元/m2)、50元登记费、5元贴花。税费共计:45655元。除此之外,刘先生还需要按买入价支付3%的中介费,即1000000*3%=30000元。这样算来,刘先生总共需要交75655元的税费。

如果刘先生同样以100万买一套普通一手房,则只需交以下几项:契税(合同价×1.5%)、印花税(合同价×0.05%)、50元登记费、5元贴花。一并算来要交的费用总计为15555元。另需要注意的是,如购买的是建筑面积在144平方米以上的房产,无论是一、二手房,契税都上调为房款的3%.

以上提到的这些费用,以双方协商约定的为准,不是说卖房的费用卖房承担,买方费用买方承担的。二手房的讨价还价是一门不小的学问。与卖家面对面的接触,比中介从电话中传达信息更有效。

4、交易流程

详见《主妇买方房》(上、中、下)

(三)细节篇

1、房子是否满5年,关系到卖方是否要缴纳5%的营业税。虽说是卖方的费用,但是卖方往往会要求买方承担,或者直接加在房价上。是否满5年,以房产证“附记”里的记录为准,如:“2003年11月9日向***公司购买,含公摊面积9.89平方米”。如果是2008年11月18日成交的话,是算满5年的。

2、房子是否有银行贷款。如果有银行贷款的,卖家需要去银行把剩余房款还清后,银行才会出具房款还清的证明,这种提前还款的过程至少需要15个工作日,慢的话一个月都办不下来。然后由卖方拿着这个银行的证明,以及房屋的房产证原件、他项权证原件,所有人的身份证,到房管局办理取消他项权利。此时,这套房才算“干净”了。如果碰到卖家需要你帮解押的,这个时候你就要小心了。因为你帮别人解押了,而房子还不是你的名字,风险是不小的。这个时候一般会先去公证处做个公证,证明委托你来处理解押的事情等,也算一道保障吧。可是还得万分小心,万一解押完了,卖方又说不卖了,跟他扯房款都够你烦的。

3、什么时候付多少款。看房满意后,双方洽谈,都有成交意向了,买方可以先交点定金,1-5万元不等,由双方自行约定。然后由卖方去办理一些手续上的工作,如更名、房款解押、委托公证、评估等。手续清楚后,双方到房产交易中心签订《商品房买卖合同》,如果不出意外,这个时候房子实际上已经属于买方了,不管领房产证的条子在谁的手上。买主此时可以把大部分的房款转给卖方,前期的定金可作为房款的一部分同时扣除,留下小部分房款作为交房时的一种约束。最后,卖方交房了,双方点清房屋物件,没有什么问题的话,买方把剩余的房款交出,交易结束。

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